Quel type de tourisme aimeriez-vous voir développer au Sénégal ?
Nous étions un des rares pays, en Afrique, à avoir investi dans le domaine du tourisme. Stratégiquement, ça ne tenait pas la route compte tenu du fait que nous avons été habitué longtemps à une sorte de monoculture, l'arachide. On savait qu'on avait une agriculture pauvre qui dans quelques temps allait être concurrencée par d'autres produits de substitution. L'évolution a démontré que nous avions vu juste. On a donc investi dans le tourisme. On s'est doté de structures de formes juridiques qui permettaient de bien exploiter l'aspect touristique en fonction de ce que voulait, à l'époque, le touriste. Il voulait le soleil, la mer, ce sont les deux éléments fondamentaux, avant le dépaysement. Le dépaysement est une valeur qui est venue s'intégrer petit à petit. Les gens ont tout de même quelques appréhensions quant au "dépaysement". Il faut donc les habituer à une forme de tourisme qui soit une sorte de tourisme assisté, intermédiaire, un tourisme assisté qui donne la plus grande part aux hôtels.
A la vérité, les hôtels, ce sont ce qu'on voit habituellement en Europe, ça ne change fondamentalement rien dans le mode de vie, dans le système de valeur. Les gens allaient au Club Med., tout le monde connaissait le Club Med., on sait ce que c'est, toutes ces chaînes qui étaient rompues à l'économie touristique, c'était ça. Jusqu'au moment où on s'est aperçu finalement que le touriste avait fondamentalement changé dans sa mentalité, ses besoins, parce qu'il était beaucoup plus en quête de découverte, en quête de dépaysement. Il voulait peut-être même épouser les modes de vie des autochtones, il voulait en savoir plus. On essaie davantage de gérer la différence, on l'intègre comme une valeur que l'on recherche. On a donc imaginé ce qu'on appelle le tourisme intégré. On va dans les villages, on connaît les gens. On joint l'utile à l'agréable, l'utile parce qu'on connaît les gens, l'agréable parce qu'on cherche toujours le soleil en quelque sorte.
Le Sénégal en particulier a investi ce qu'on appelle la Petite Côte. La Petite Côte, c'est toute cette région avec Saly, Joal ... La Petite Côte a cette particularité d'être, à peu près, au niveau des courants, à l'image de la Méditerranée, par opposition à la Grande Côte où les vagues sont beaucoup plus puissantes. La Grande Côte, c'est pratiquement une bande de sable qui s'étend à perte de vue de Dakar à Saint-Louis. On n'a pas encore découvert les aspects de la Grande Côte pour des raisons liées au développement touristique dans cette zone-là.
Finalement, la Petite Côte a été investie, une structure a été créée, la SAPCO, qui va gérer la Petite Côte selon des formes juridique très intéressantes ; ça c'est typique du droit sénégalais, du droit africain en général. L'Etat va donc encourager la distribution de terres tout en s'octroyant bien évidemment une grande partie des terres par définition puisqu'il s'agit d'un domaine national.
Alors, de quel statut juridique s'agit-il ? Vous allez avoir un terrain de 300 mètres carrés, vous y construisez. Vous rendez le terrain productif. Il y a un principe de droit français qui dit que la terre appartient à celui qui l'exploite. On est dans cette logique-là. On construit sur le terrain d 'autrui. Il s'agit d'une sorte de bail amphitéotique, renouvelable, ce qui est contraire à l'usage selon lequel l'Etat n'a pas à aliéner son domaine national. C'est une sorte de fiction juridique. Le bail devient l'équivalent des taxes foncière et d'habitation que l'on connaît en France.
La SAPCO a aussi pour vocation à gérer tous ces investissements. L'Etat compte sur les retombées fiscales de cette exploitation mais il y a également des retombées sociales parce qu'on embauche du monde. La Petite Côte est parsemée de ces campements, de ces hôtels, de ces villas régis en copropriété mais en copropriété horizontale. C'est très important la copropriété horizontale.. Pourquoi ? Dans un domaine clos, vous allez trouver 100-150 logements, le promoteur a construit et a vendu de petites villas qui sont gérées par un syndic en copropriété, lesquelles villas sont versées dans le domaine touristique, dans l'économie touristique, les tours opérator sont au courant, les gens vont acheter un voyage chez le tour operator.
C'est d'autant plus rentable pour des raisons fiscales.
On a constaté depuis quelques temps qu'il y a beaucoup de retraités qui vont au Sénégal. La question est de savoir pourquoi. La loi fiscale est faite en France de telle sorte qu'au bout de 182 jours passés en dehors du territoire national, on n'est pas passible de l'impôt. Et c'est très important. Quand on songe que certains retraités ont de petits revenus, ils n'ont pas envie du tout de payer des impôts. Alors, ils investissent et savent que le bien est productif, à tout le moins il est productif la moitié de l'année.
Rien ne s'oppose en tout cas, et c'est d'ailleurs souhaitable, que cela soit géré selon le principe de la copropriété horizontale. Ici, en France nous avons des copropriétés qui sont des copropriétés verticales. C'est le principe en France, les villas, c'est l'exception. Or, le droit de la copropriété figure dans le droit sénégalais - et c'est très important pour tous ceux qui demain vont investir - et n'est que la réplique intégrale du droit de la copropriété français (loi de 1965).
Dans la tradition, dans la culture, dans la coutume africaine, c'est la villa ou la maison familiale qui constitue le principe, l'appartement, c'est-à-dire la copropriété verticale, l'exception.
Rien ne s'oppose à ce que le droit de la copropriété puisse régir l'ensemble des habitations conçues sous forme horizontale.
Si la copropriété horizontale est encore possible au Sénégal, n'est-ce pas aussi parce que subsistent des espaces disponibles ?
L'Etat a beaucoup investi dans le cadre de l'aménagement du territoire national notamment dans le domaine du tourisme parce que c'était des espaces vides qui sont pleins maintenant. Même la SAPCO se pose la question de savoir si elle ne va pas exproprier certaines personnes qui disposent de titres fonciers pour pouvoir les redistribuer à des investisseurs, à des promoteurs.